2008年11月24日

マンションはいつが買いなのか?

先日の土曜日は、久しぶりに友人と集まりました。

そのなかで、「マンションはいつが買いなのか良く分からない」
という話がでたので
いくつか参考になりそうな資料と添付し
その後、感想などを・・・

まずは

※2008/8/22 10:00/ネタリカ(日刊ゲンダイ2008年8月19日掲載)
次に倒産する不動産会社はどこか。こうした話で世間は持ち切りだ。金融機関の貸し渋りや貸しはがしが日を追うごとに増え、監督官庁である金融庁の“銀行締め付け”がゆるむ様子もないだけに当然だろう。

中でも標的にされている不動産業界の行方が気になる。第2、第3のアーバンコーポレイション(東証1部)は出るのか。

自己資本比率は25.3%――。これは、主要上場不動産会社42社の平均値である。1社を除き08年3月期単独決算をベースに民間調査大手の東京商工リサーチがまとめたものだ。
自己資本比率は、株主資本などが企業の総資本のどの程度を占めるかを示すもので、財務の健全性を表す指標として使われる。自己資本比率は高い方が良い。

「一般に自己資本比率が高ければ負債(借金)や金利負担が少なく、資金繰りや企業業績にプラスです」(同リサーチ)

別の言い方をすれば、自己資本比率が高ければ、現在横行している貸し渋りや貸しはがしに抵抗力があり、損失が出ても処理する体力を持ち合わせているわけだ。

だが現実は甘くない。25%余りの自己資本比率は、前年同月期より1.5ポイント低く、半数の不動産会社で借金や金利負担が増えている可能性があるわけだ。

13日に2558億円という今年最大の負債を抱えて倒産したアーバンの自己資本比率を見てもらいたい。29.2%だ。つまり、財務上、上場42社の平均値を上回る健全性を保ちながら倒産してしまったわけだ。コトは深刻と言わざるを得ない。

金融事情に詳しい東海東京証券チーフエコノミストの斎藤満氏が言う。
「通常、25%の自己資本比率があれば、損失処理をした上で次のスタートを切ることができますが、今は難しい。40%は欲しいところです」

この原因は金融機関の“変節”にある。
「黒字や資産超過であっても主力銀行が率先して貸しはがしをし、他の取引銀行がこれを真似る。赤字への対処もひどい。これまで3期連続の赤字で引っかかった“財務制限条項”が、今や1期で適用されるケースもあり、銀行が資金回収に動く。自己資本が少ないところはひとたまりもありません」(金融関係者)
これじゃ、倒産はとどまりようがない。

【主要上場不動産会社42社】(2008年3月期決算)
(順位)社名/2008年3月期・総資本/2008年3月期・自己資本/2008年3月期・自己資本比率
(1)エフ・ジェー・ネクスト/29、276/17、304/59.1%
(2)ヒューネット/15、442/8、177/53.0%
(3)日神不動産/77、196/37、498/48.6%
(4)プレサンスコーポレーション/30、960/14、888/48.1%
(5)日本エスリード/54、283/25、486/47.0%
(6)住友不動産販売/128、518/59、774/46.5%
(7)グランディハウス/20、817/9、215/44.3%
(8)上毛/24、770/10、471/42.3%
(9)ゴールドクレスト/230、713/89、793/38.9%
(10)誠建設工業/5、939/2、18436.8%
(11)アーネストワン/107、555/38、722/36.0%
(12)三菱地所/3、165、713/1、130、901/35.7%
(13)グローベルス/30、894/10、230/33.1%
(14)フジ住宅/45、644/14、033/30.7%
(15)アーバンコーポレイション/369、583/107、854/29.2%
(16)明和地所/133、423/38、364/28.8%
(17)三井不動産/3、092、323/813、667/26.3%
(18)エムジーホーム/12、142/3、174/26.1%
(19)大和システム/71、338/18、486/25.9%
(20)ダイナシティ/65、336/16、499/25.3%
(21)新日本建物/81、153/20、435/25.2%
(22)大京395、665/98、172/24.8%
(23)ダイア建設57、592/14、080/24.4%
(24)シーズクリエイト/23、414/5、610/24.0%/
(25)アゼル/67、513/15、196/22.5%
(26)ジョイント・コーポレーション/229、370/50、800/22.1%
(27)東急不動産/777、116/169、572/21.8%
(28)フージャースコーポレーション/72、509/15、441/21.3%
(29)エヌ・ティ・ティ都市開発/675、159/133、726/19.8%
(30)有楽土地/216、224/42、237/19.5%
(31)モリモト/225、150/43、789/19.4%
(32)タカラレーベン/96、565/18、758/19.4%
(33)サンウッド/22、346/4、275/19.1%
(34)日本綜合地所/232、838/43、860/18.8%
(35)藤和不動産/290、655/42、403/14.6%
(36)住友不動産/2、741、724/397、102/14.5%
(37)コスモスイニシア/301、956/39、564/13.1%
(38)ラ・アトレ/13、708/1、745/12.7%
(39)ディックスクロキ/27、936/3、486/12.5%
(40)セントラル総合開発/87、192/9、127/10.5%
(41)日本商業開発/15、322/1、208/7.9%
(42)セイクレスト5、6611482.6%
*東京商工リサーチ調べ。金額は100万円単位。
日神不動産の決算は04年9月期
(引用以上)

上記の記事を読んでみても
自己資本比率がアーバンよりも低い会社は多数あるし
年越しのボーナスやら、支払いやらで
とにかく、自転車操業のマンションデベロッパーは
バタバタと連鎖していきそうです。

それに伴って、建築関連も工事費用が不良債権となってしまうのではないかと
思います。


そもそも、アーバンが黒字倒産してしまったのは
金融庁からの「反社会的な組織とのつながりのある会社」への貸し出し規制
があったのが大きいと思います。

それが故に黒字倒産ということになってしまったのでしょうが
これからの銀行事情を考えますと
そもそも、土地、物、為替、株、と銀行の資金運用に用いられるすべてが
暴落している現在、はっきりいって貸し出す余裕すら各社なくなっているんじゃないかと思ってしまいます。

アイスランドやシティ銀行、リーマンの影響が
日本や世界の金融市場に影響を与え始めるのは
それらに関連する利払いやもろもろの支払期限がきてからだと
推測すると、あと3〜5年は銀行も思わぬショックに耐えられるように
とりあえずは様子見してキャッシュを減らさないような対策しか打たないと思います。


そう考えると
自転車操業の不動産関連に
不良債権になるであろう貸し出しをわざわざするのか考えると
ちょっと難しいような気がしますよね。

そもそも
先のGM、フォード、クライスラーの
アメリカ政府との問答を聞いても
すでにアメリカ政府にビックスリーを助ける余力は無いように見えます。

なんとなく見捨てるような勢いですな。


多分、大幅なリストラ
工場の閉鎖、
ビックスリーの縮小統合
の方策でしか、アメリカの自動車産業は復旧しないでしょう。

その失業者の雇用の受け皿すら用意されてない現状をまねいたのは
あまりに進みすぎた民主主義のせいでしょうね。

教育や福利厚生をないがしろにし
貧富の差の拡大に任せたまま
どんどんと国民の奴隷化に勤しんできた報いが
いま来ているような気もしますが
ここからもう一度
自由の国アメリカに
ウィーキャンチェンジ!
で変革してくれることを
オバマさんに願います。


とにかく、10年前に日本が味わった以上の
バブル崩壊がアメリカに訪れたことを考えると
10年前にある程度整理してしまった日本は
これからまた大変な10年にはなるだろうけれども
アメリカのこれからを考えると
いくぶんはマシでしょう。


しかしながら、少子化や失業率は
アメリカ経済の余波により
日本産業もこれから5年はどんどん煽りを受けて
衰退していくでしょうし

1 マンションの返済の滞りによる
2 中古マンションの氾濫
3 それによるさらなる新築マンションの販売減
4 それによるさらなく価格の暴落
5 それによる、不動産、建設業の倒産
6 それらに貸し出ししていた銀行のさらなる貸し渋り・貸しはがし
7 3にもどる

まぁ、政府が何の対策もこうじないと
上記のパターンで
どんどんマンション価格は下落していくような気がします。

少し、景気が上向きになったかな?
と思ったあたりで、(最短でも5年ぐらい先かな?)
1年様子をみて、良い中古マンション物件をゲットするのが
一番いいかなと思います。


ほんとに、今だって5年前に5000万ぐらいした建売住宅が
すでに1500万ぐらいで乱売されている現状を考えると

マンションも今買っても、相場下がってガックリするのが目に見えてるような気がします。


なんか、こういう記事書いてる自分自身、こういう煽りが更なる不況を呼び寄せるとも
思ってるのですが
現状の政府の対応を見る限り
まったく、焼け石に水というかんじで
もっと根本的なものを考えないといけないような気がします。



根本的というと
消費税の引き上げと
年金・医療費・老人ホーム・教育費と
将来不安を消し去ることによって
個人の預貯金を吐き出させるというのが
一番の景気対策だと
今の時点では考えています。


posted by Daru at 16:44| 埼玉 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
コメントを書く
お名前: [必須入力]

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント: [必須入力]


この記事へのトラックバック
×

この広告は1年以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。